청조포럼(281차) _ 한국의 토지공개념 어디로 가나?

관리자
2021-07-09
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한국의 토지공개념 어디로 가나?

김정호 서강대 경제대학원 겸임교수 


토지공개념은 19세기 후반 미국의 사상가 헨리 조지에 의해서 구체화된 개념이다. 토지, 주택, 부동산 등 개인 (사적)의 소유권은 인정하되 정부가 이용권과 수익권, 그 리고토지시장이제대로작동 하지못할경우처분권까지도 개입하게 되는 것을 말한다. 반대 개념으로는 사유재산제 가 있다. 사유재산제는 개인 의 소유를 법으로 보호하여 그 개인에게 전적으로 관리, 수익및처분을맡기는개념이다. 


토지 공개념의 다양한 의미 

토지 공개념은 여러가지 의미를 담고 있다. 

첫 번째, 소유와 이용의 분리를 추구한다. 토지 소유권은 국가에 있지만 이용은 개개인들이 하는 분리를 말한다. 중국, 베트남, 홍콩이 해당된다. 

두 번째, 소유와 이익의 분리 강조이다. 사유재산 및 자유거래는인정하되 모든 이익을 환수하는 것을 의미한다. 

세 번째, 토지에 관해 소유를 제한할 수 있다는 것이다. 토지와 관련된 대표적인 법 중 하나로 서울, 부산, 인천, 대전, 광주, 대구 등의 6대 도시의 경우에 한 가구당 200평이 넘는 택지를 신규로 취득할 수 없게한 택지소유 상한제가있다. 

네 번째, 토지는 공공재이기 때문에 국가가 소유하고 관리해야 한다는 것이다. 

이렇듯 토지 공개념은 말하는 이마다 다른 의미로 사용하지만, 공통점이있다. 토지사유제와 투기적 거래에 대한 적대감을 내포하고 있는 것이다. 


토지 공개념의 이상과 현실 

토지 공개념의 이상은 소유와 이용을 분리하면 투기가 사라질 것 같지만 현실은 그렇지 않다는 모순이 발생한다. 예를 들어, 토지 소유권은 공공기관이 갖고, 주택은 분양자가 소유하는 토지임대부 주택과 공공기관이 건설해 시세보다 저렴하게 분양하고 공공에 다시 매각하는 환매조건부 주택 등이 있다. 두유형은 투기를 없애는 것이 목적이었지만, 소수에게 과도한 시세 차익을 준다는 점과 비인기 지역에서는 수요가 많지 않다는 문제가 있다. 수요자는 반쪽 소유가 아닌 완전한 소유권을 원한다. 그렇다 보니 기존의 완전한 소유가 보장되는 주택 가격은 상승하게되고 투기는 지속되었다. 

두 번째, 공공주도 정책은 주택가격 양극화 현상을 불러온다. 다주택자를 규제하니 오히려 고가 주택 투자수요가 증가했다. 이러한 현상은 ‘똘똘한 한 채’ 바람으로 인기지역을 선호하면서 주택가격 양극화를 낳고있다. 

세번째, 보유세를 높여도 낮아진 가격에서 투기는 다시 부활한다. 우리나라의 경우, 10억의 집에 거주한다면 0.16% 보유세 적용시 160만원 정도의 과세를 한다. 미국 뉴저지는 보유세가 2.38%인데 10억의 집에 거주할 경우, 재산세와 종부세를 합쳐 1년에 2,400만원 정도를 내야한다. 우리나라보다 15배를 더 많이 내고 있지만 투기가 사라지지 않고 있다. 보유세를 높인다 하더라도 제한된 부동산의 특수성, 영속성, 개별성 등의 요인으로 가격은 상승할 수도 있다. 즉, 투기는없어지지 않는다. 

스위스는 토지 공개념과 거리가 먼 나라이다. 개인이 국가를 만드는 것일뿐 국가가 개인을 보호하지 않는다. '스위스 헌법 6조‘ 에 보면 각 개인은 자기 자신에 대해서 책임을 지고 각 개인은 사회와 국가에 대해서 자신의 능력에 따라 책임을 진다’라고 나와 있다. 철저한 사유재산제로 전 국민이 스스로 주인 의식을 갖고 있고 마을 공동체 규제에 따라 강력한 주민자치를 형성하고 있어서 가장 아름다운 나라가 됐다. 

토지 공개념이 들어가 있는 국가는 중국, 파키스탄, 북한, 이란 등 주로 후진국이고 이런 조항이 없는 국가는 미국, 독일, 스위스 등 주로 선진국이다. 토지 공개념을 통해 국가가 국민을 통제하는 것보다 스위스 삶의 방식을 본받는다면 더 나을것이다.


 정리_양아람(청조인 편집기자)

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