<알쓸생지> 주택과 관련된 돈 버는 세금 상식

관리자
2021-09-12
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주택과 관련된 돈 버는 세금 상식  


박차석 (27회·재경동창회장, 세무그룹 신아 회장)


케이스 스터디(Q&A)


Q. 시세 5억 원의 아파트를 아들에게 양도할 때 저가로 양도할 수 있나?  –원칙 : 시세보다 30% 이상 또는 3억 원 이상 저가로양도하면 증여세 과세대상이다. 

A. 5억원의 아파트를 3억 5천에 양도하면 문제가 없다(30% 미만이고, 3억 원미만). 5억원의 아파트를 3억에 아들에게 양도하면 30% 이상 저가로 양도하여 5천만 원에 대한 증여세를 내야 한다. 저가 양도에 해당하면 父는 양도소득세도 재계산해야한다. 


Q. 父의 아파트(시가 15억 원)에 子가 무상으로 거주 시 증여세 문제가 생기지 않나? – 원칙 : 무상 사용 개시일부터 5년 단위로 증여 재산가액을 계산하여 증여 이익이 1억 원 이상이면 증여세를 매긴다. 

A. 15억 원 주택을 무상 사용할 경우, 연 2% 고려하여 子는 6 백만 원 정도 증여세를 납부해야 한다. 10억 원 주택이면, 연 2%를 5년간 계산하면 1억 원 미만이므로 증여세 부담없이 子가 무상으로 사용해도 된다. 


Q. 주택 둘을 소유한 세대가 1주택을 임대하고 전세보증금 및 월세를 받으면 사업자 등록을 하고 신고해야 하나? 

A. 반드시 사업자 등록을 해야 하고 매년 5월에 월세 수입에 대해 신고해야 한다. 9억 원 이하 1주택자는 임대하고 월세를 받아도 세금을 내지않는다. 3주택자는 월세 뿐 아니라 보증금도 월세로 환산하여 합산 신고해야 한다. 


Q. 父가 子에게 전세 보증금이 있는 주택을 증여할 경우 증여세 신고는 어떻게 하나? 

A. 子는 주택을 증여받으면서 채무까지 인수하는 부담부 증여에 해당하므로 증여세 신고를 할 때는 전세보증금을 공제 하고, 父는 전세보증금 만큼 양도한 것으로 보아 양도소득세를 신고 납부할 의무가 있다. 


Q. 주택을 증여하고 父가 증여세를 대신 납부해도 되나? 

A. 증여세는 증여를 받는 사람이 내는 세금이다. 父가 증여세를 대신 납부할 경우, 해당 금액을 또 증여한 것으로 보아 증여세가 추가 과세됨을 주의해야 한다. 


Q. 주택을 배우자 혹은 父子(아버지와 자녀) 사이에 양도할 경우 인정이 되나? 

A. 배우자간의 양도 혹은 자녀에게 주택을 양도하는 경우, 원칙은 증여로 추정하나 지급 능력이 있고 대가를 지급한 사실이 입증되면 양도를 인정해 준다. 형제간의 부동산거래는 원칙으로 증여로 보지 않음으로 문제가 없다.  

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