법률상식 _ 부동산 매매 시 유의할 점 두 가지

관리자
2021-07-09
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부동산 매매 시 유의할 점 두 가지


이동수 (43회·법무법인 태평양 파트너 변호사) 


매수인은 계약금과 잔금 2회 지급이 유리 

일반적으로 아파트나 토지 등 부동산을 매수하는 경우 부동산 중개인이나 대출은행에서 대부분의 업무를 챙기기 때문에 특별히 매수인이 직접 챙겨야 할 일은 없을 것입니다. 다만 기본적으로 중개인은 거래를 성사시켜 최종 마무리되어야 수수료를 받게 되므로, 웬만하면 거래가 중도에 파기되는 것을 꺼리고 그 과정에서 매수인에게 설명을 해주지 않아 매수인이 직접 챙겨야하는 부분이 있을 수 있습니다. 

일반적으로 매매대금을 계약금, 중도금, 잔금으로 나누어 지급하는 경우가 있는데, 매수인 입장에서는 이 조건이 그리 좋은 방안은 아닐 수 있습니다. 매수인에게 자금 조달이 가능하다면 계약금, 잔금으로 2회에 나누어 지급하는 것이 유리한데, 그 이유는 중도금까지 지급한 상황에서 갑자기 해당 부동산에 대해 매도인의 채권자가 가압류 또는 압류를 할 수 있고 그 경우 매도인이 특별한 다른 재산이 없다면 매수인은 계약금과 중도금 전부를 반환받지 못할 수도 있습니다. 

특히 급매로 나온 부동산의 경우 이러한 위험 발생 가능성이 더 높습니다. 물론 계약금만 지급하게 되면 매도인이 계약금의 배액을 지급하고 계약을 해지할 수도 있지만, 실제 그런 사례는 아주 드뭅니다. 따라서 매수인 입장에서는 가능하면 계약금, 잔금으로 2회에 나누어 지급하는 방안이 유리하다고 볼 수 있습니다. 


매도인은 잔금 전 가등기는 피해야 

한편 부동산을 매도하는 경우, 특히 토지 매매에 있어 매수인이 간혹 계약금 내지 중도금만 지급한 상태에서 가등기를경료해달라고 요청하는 경우가 있습니다. 매도인 입장에서는 특별한 것이 아니라고 생각할 수 있지만, 매수인이 잔금을 지급하지 않을 경우 가등기는 골칫거리가 되는 사례가 많습니다. 

가등기를 말소하기 위해서는 매수인과 공동으로 가등기 말소 신청을 해야 하는데 잔금까지 지급하지 못하여 계약금을 몰취 당하게 된 매수인이 순순히 가등기 말소신청에 응할 것을 기대하기는 어렵습니다. 그 과정에서 매수인은 ‘계약금까지 모두 돌려달라, 아니면 가등기 말소에 협조할 수 없다’는 식으로 협박아닌 협박을 하는 경우도 있습니다. 

매도인이 가등기를 혼자서 말소하기 위해서는 매수인을 상대로 법원에 가등기 말소 청구소송을 제기하는 방법밖에는 없는데, 이 재판이 최종 확정되는데 시간이 얼마나 걸릴지 예상할 수 없습니다.(상대방이 소장 송달을 거부하거나 법정출석을 거부하는 식으로 소송을 끌기 시작하면 1심에서 최소 6개월 이상 소요되고, 상대방이 항소하면 얼마나 더 걸릴지 예상하기 어렵습니다.)  이런 상황을 생각해 보면 매도인 입장에서는 가등기를 해주지 않는 것이 가장 좋은 방안입니다.

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